文章总结： 北京楼市正复刻A股的漫长阴跌，政策利好逐渐失灵，房价持续下跌，尤其三里屯和望京区域跌幅显著。学区房泡沫破裂，年轻人不愿买单高溢价。市场出现K型分化，核心区抗跌而远郊下跌。建议刚需首套多看少动，置换改善先卖后买，避免高溢价学区房，租房更划算。 综合评分： 83 文章分类： 其他

北京楼市正在复刻A股过去几年的“漫长阴跌”

原创

Li JieJie

李姐姐的扫描器

2025年12月22日 13:16 北京

# 提示：笔者非专业人士， 请指正，谢谢

# 如果在2021年到2024年间，你曾经深度参与了A股投资，你可能会认同我的这个观点：

# 北京楼市正在复刻A股过去几年刚刚演绎完的一轮“漫长阴跌”

# 挤牙膏式的政策利好逐渐失灵，市场不再反应，或者反应1-2个月后继续阴跌。这是A股股民再熟悉不过的节奏。在没有类似股市“2024.9.24”级别的强政策干预下，房产市场尚未见底。机构观点（瑞银、大摩、高盛等）主流预测，2027年左右整体见底，一线城市可能略提前。更重要的是，整体见底不意味着都还能再涨回来，房子会逐步分化：好的区域或许能涨回来，有些地方，是永远涨不回来了。

# 笔者租住三里屯，亲眼见证了三里屯“涉外公寓”海晟名苑北区的“腰斩”，从历史高点，2017年的12.9万/平，下跌到今天的6.2万/平！租金也下降了30%有余。三里屯区域常住外国人2万，过去外企高管、外媒记者能报销1.5-4万/月租金，只要你家是好房子，能开票，就能租出很好的价格，但这种好日子已经成为过去时了。

# 北京不同区块正在快速价值重估：

*** # “学区房”泡沫破裂，人口减少、学区政策变化，年轻人不愿意买单。北京的房子，大部分溢价都在学区上。 笔者最近也在看房，相隔200米，一条街两侧的房子：次新好房5万/平，老破小12万/平。只因两个楼的学区不同！12万当中，有9万都是学区溢价。年轻人愿意买单9万每平方的学区吗？至少，我不愿意

• # 房地产作为中国家庭核心资产的“金融属性”正在快速剥离。作为买家，我的心态逐渐变成：房子就是消费品，我更需要的是居住体验和居住品质。北京租售比这么好，租住的性价比非常高！
• # 买的是负债，还是资产：在主流看空的大环境下，我身边年轻人的买房心态变了。身边亲友出现贷款卖房、资不抵债的情况。在年轻人心中，买房 == 开启负债
• 有产业支撑的区域，会强者恒强：韩国人离开，阿里搬走后，望京的房价下跌接近40个点。外国人走了， 三里屯涉外公寓直接腰斩。然而，抄底需谨慎，不是谁跌的百分比多，就意味着更安全。问问自己，这些走掉的人/产业，他们还会回来吗？ 如果答案是否定的，就要小心了！**

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A股的昨天，就是北京楼市的今天

从2021年高点到2024年初的低谷，A股经历了一轮“去泡沫”和“流动性枯竭”死亡螺旋。笔者账户曾出现逆天的14个交易日连跌！很多人连跌5天就已经心理崩溃了，想补仓，已经补不动了，你会作何感想？ 眼睁睁看着账户金额每天在扣钱，一睁眼，账户又开始扣钱了。

利好钝化

A股阴跌期间，降准、降息、喊话层出不穷，每一次利好都成了套牢盘离场的机会。市场对常规政策产生了“耐药性”。这和当前北京楼市的反应是一样的——放松限购、降低首付比例、下调LPR，市场反应冷淡，成交量短暂脉冲后迅速回落。这些剧情，我们在A股，已经体验过很多轮了。

流动性枯竭

A股在低谷时，成交额也萎缩到地量。

回顾2025年的北京房价走势，晚买几个月，就能省8个点，花钱更少，买到更好的房！

有价无市的情况下，急于变现的卖家不断下调底价，带动整个小区的成交价不断下探。

2025的购房者，包括笔者本人，普遍有这样的心态：只要你卖的这一套，不比上一套成交的同户型价格再低几个点，我根本不会考虑买！

继续观望，过几个月我还能买到更好的，更便宜的！要想成交，卖方至少还要让出几个点的下跌空间给我作为安全垫！

所以，你看到，小区卖房的业主互相踩踏，均价螺旋下跌，难以止跌。 十几天前刚成交的价格，已经卖不掉了！找谁说理去？

供需失衡，纯买方市场，几天前成交的价格买家不认，要求更低！

北京楼市何时止跌

只有超预期的、直接注入流动性的政策干预，才能扭转北京房产的下跌趋势。政策还在试点和研究中，出台尚需一些时日。

三里屯重灾区

笔者过去几年截图了链家均价图，发现三里屯区块，是房价下跌的极重灾区。

比如，海晟名苑北区： 从高峰期的600万跌至不到290万，跌幅50%

本质上，是这个区域租金大幅下跌引发的重新定价。只要租金没有止跌，这种重度依赖租赁的房产很难见底。

望京重灾区

如果说三里屯的下跌代表了消费退潮，那么2025年望京的大幅下跌，代表了互联网红利的终结。

过去十年，望京的房价是靠阿里、美团互联网大厂员工的高薪和期权撑起来的。然而，2025年互联网行业持续“降本增效”: 裁员常态化，薪资缩水，股票缩水，“码农”们的支付能力大打折扣。

AI同样正在重塑就业市场，程序员害怕自己的工作被AI替代了。这种对未来收入不确定性的焦虑，导致互联网从业者从“激进加杠杆买房”转向“疯狂存钱还贷”。

当一个高薪群体开始集体防御时，他们所在区域的房价泡沫就会破裂。

置换链条的下跌传导

300万左右的房子，是北京成交的主力区间，是所谓的”刚需上车房”，印象中成交占比45%。北京近期的成交，不少是改善需求，小的换大的，破的换新的，郊区换核心的。而这种置换，是首先贱卖便宜的房子，再买个贵的。当买方的钱大幅缩水了，目标区间的价格也必须降下来，他们才买得起：

• 200-300万的老破小最先下跌，深跌
• 300-500万的下跌，买方资产缩水，不跌别人也买不起
• 500-800万接着跌
• 800-1500万下跌
• 1500-4000万下跌

以笔者的观察，下跌已经传导到800-1500万的区间了，比如曾经的老牌豪宅，如今不再豪宅的朝阳公园棕榈泉公寓。 800万不到，就能买入一套。

学区房的黄昏

在房地产的所有细分板块中，学区房曾经是最坚固的泡沫。但在2025年，年轻人已经开启了反向叙事：买房不买学区房，坚决不接学区溢价的飞刀。

笔者便是一例，通过数据分析、AI工具，正在努力寻找没有学区溢价的区块。当然，这在全区皆是学区的海淀，显得非常困难。

中国人口出生率断崖式下跌，过去的“一位难求”，未来变成“学位等人”。当学位不再稀缺，依附于学位的房子——学区房，其溢价会逐步缩水。

现在花9万溢价买学区的朋友，数年后会感受这9万泡沫逐步缩水的痛苦。学区房的泡沫破裂，是不可逆的结构性崩塌。

市场的K型分化

2025年的北京楼市，不是普跌，而是所谓的K型分化

产品分化

• 下行线：老破小，流动性逐渐枯竭，银行也不给贷款了，除非有拆迁预期，否则价值将持续不断缩水

• 上行线/抗跌线：高品质次新房，卖掉老破小的家庭，最终会流向这里

区域分化

• 核心区（三环内及核心产业园周边）：医疗、教育、顶级商业资源的不可复制性，属于“核心资产”
• 远郊与环京：库存重灾区

下行周期中，如何选择？

在“现金为王”的时代，你手上的钱，每一年都能买到更多更好的东西。我们应该怎么选？每一个普通家庭的资产配置决策都影响未来十年的财富阶层。

什么时候买房合适？

• 刚需首套：多看少动，寻求安全性

• 现在的市场是绝对的买方市场，通常，你可以要求卖方参考市场成交价，额外提供8-15个点的下跌风险安全垫（着急卖的卖方太吃亏了）

• 建议：多看少动，现金理财。现在的租售比极其划算，租房是比买房更好的财务选择

• 置换改善：先卖后买

• 这是铁律。在流动性枯竭的市场，卖出是最难的。只有把手里的“老破小”变成现金，你才有资格去挑选那些正在降价的“次新房”

• 学区房

• 尽量避免高溢价的学区老破小，政策风险极大。如果为了孩子上学，建议关注那些教育质量均衡、溢价较低的区域，或者直接考虑租房上学的可能性（随着政策推进，租售同权范围在扩大）

投资选择：持币？炒股？买房？

• 房地产：不再是投资品

• 除非你是为了自住且能长期持有（10年以上），否则不要把买房当作投资。扣除利息、税费、折旧和机会成本，未来几年房产的真实收益率大概率为负

• 炒股（A股）：高风险的高赔率博弈

• 如果你相信国运，配置宽基指数（如沪深300）可能比买房具有更好的流动性。但前提是，你使用的是闲钱，且能承受波动

• 持币：

• 在通缩压力和资产价格下跌周期中，现金的购买力实际上是在提升的。持有低风险理财产品，虽然名义收益率低，但在此刻，本金的安全和流动性的充裕比什么都重要

结语

A股用三年时间告诉我们：趋势一旦形成，就不会轻易改变，除非有强大的外力打破惯性。北京楼市的“9.24”时刻尚未到来。在这之前，市场将持续探底。对于普通人来说，这不再是一个闭眼买房致富的时代，而是一个需要极度审慎、精算租售比、甚至由于恐惧而保持敬畏的时代。

2026，祝大家越来越富！

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